经过三年房地产市场的变革，当前上海房地产市场作为全国楼市的领头羊开始逐渐回温，上海房地产保持了如此活力的原因在于土地市场、新房市场、二手房市场三者都保持相对稳定的良性发展。一手房供应量克制保证一手市场有序，并且将大部分需求让渡到了二手房市场，而二手房市场足够的庞大也决定了整体的楼市资金流动稳定且具备缓冲力。在房地产市场供需关系变化，国内房地产市场下行的情况下，上海房地产市场也出现了很多变化。

一是上海新房与上海二手楼市互相关系开始变化，2021年之前，上海二手房和上海新房的成交比例保持3:1的关系，但是随后上海启动对新房预售证价格管控，使得不少新盘存在和周边市场明显一二手倒挂的情况，从而对外释放了一个强烈的信号：买一手房要比买二手房更好。所以几乎上海购买力在决策的时候都会优先考虑一手房，经过这3年的市场沉淀，如今上海楼市的一二手市场已经撕裂为两个独立市场，并且成交结构也发生了变化。

二是改善成为绝对主力，针对于外地年轻人较高的购房门槛的持续，当下市面上的购买主力主体为置换和改善类客群，我们通过中介门店的大数据整理发现，当下市场里同时推动买房和卖房的客户已经攀升到62%。这也就意味着大部分都是在置换，现在全款客户的基础在提升，比例达到37.6%，对于置换类客户，他们的购买力来自于自己卖房，整体手上现金通过卖房相对充裕，也更偏好稳健型的购买决策但这也衍生出一个问题，就是当一个购买力瞄准了一套性价比非常高的一手房的时候，他就有充足的动力大幅度降价抛售他的二手房，这个现象也促使了上海二手房出现集中性降价的情况出现。

三是上海楼市的供给侧出现同质化，上海土地端持续了超过15年的7090政策决定了当下不论是一手房还是二手房，整体的产品供应都是以90平米的小户型为主。伴随着市场对于三房的强烈需求，主流开发商都在供应90平米的小三房产品，这种产品在用户使用过程中产生较大争议，过于局促的空间也推动客户想要加快置换的节奏。认购现场，优先被选择的永远是120-180平米的正三房类产品。可以看出客户对于置换大户型的强烈需求，虽然当下土地市场开始慢慢调节户型配比要求为120平米，但是我觉得依然不够果断和迅速。毕竟小户型在当下存量市场里是庞大的，供给侧需要更快更大程度的改变，才能优化整个供给侧的结构，楼市需求的调节过去很长一段时间都集中为对需求端的改变，供应端长期被忽略，这个潜在问题应该得到快速的解决。

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